İMO İzmir Şube YK Üyesi
İMO İzmir Şubesi
Kentsel Dönüşüm Komisyonu adına
46. Dönem Kentsel Dönüşüm komisyonumuz, komisyon üyelerinin bilgi, tecrübe ve vizyonları ile, gün geçtikçe daha da çıkmaza giren kentsel dönüşüm sorununa yenilikçi bir çözüm üretmek için çıktığı yolda ilk ürününü 7 Aralık 2019 tarihinde şubemizde düzenlenen çalıştayla ortaya koydu. Amacımız nihayetinde tüm tarafların kazanacağı bir model ortaya çıkarıp sistematik bir şekilde şehrimizdeki depreme dayanıksız tüm binaların yenilenmesini sağlamaktı.
TMMOB’ye bağlı Meslek Odaları, Yerel Yönetimler, Üniversiteler, Sanayi ve Ticaret Odaları ve çeşitli kuruluşların katılımıyla gerçekleşen Kentsel Dönüşüm Çalıştayının açılışını Şube Başkanımız Gürkan Erdoğan yaptı. Çalıştayın ilk bölümünde Şube Yönetim Kurulu Üyemiz Hasan Alınç “Sürdürülebilirlik ve Akıllı Şehirler”, İnş. Müh. Nurgül Atabay “Afete Hazırlık”, İnş. Müh. Alper Akbulut ve İnş. Y. Müh. Rahmi Doğan Canıvar “Kentsel Dönüşüm Kooperatifi Modeli”, İnş. Y. Müh. Necmi Okumuş “Müşavirlik Sistemi” konusunda sunumlar yaptılar. Ardından Prof. Dr. Adnan Akyarlı tarafından Çalıştay kapsamında yapılacak SWOT ve TOWS (GZFT- Güçlü yönler, Zayıf yönler, Fırsatlar, Tehditler) Analizi ile Çalıştayın işleyişi hakkında bilgilendirme yapıldı.
İkinci bölümde ise “Sürdürülebilirlik”, “Kentsel Dönüşüm Yatırım Ortaklığı ve Koperatifçilik”, “Müşavirlik”, “Hukuksal Boyut”, “Afet”, “Mimari Tasarım ve Yönetmelikler”, “Şehir Planlaması, Ulaşım ve Altyapı”, “Gayrimenkul Değerleme, Emlak, Bankacılık ve Finans” başlıklarında oluşturulan 3 çalışma grubunda SWOT analizleri yapıldı. Son olarak grupların analizinden çıkan sonuçlarla birlikte TOWS analizi yapılarak Çalıştay tamamlandı.
Çalıştayın amacı, oluşturulmaya çalışılan modelin konunun uzmanları ve ilgilileri tarafından SWOT Analizine (GZFT) tabi tutulmasıydı. Böylelikle modelin güçlü ve zayıf yönleri gözler önüne serilirken, fırsatların ve tehditlerin farklı disiplinler tarafından tespiti sağlanmış oldu. Özellikle zayıf yönlere ve tehditlere odaklanarak bunların tersine çevrilmesi için çözüm arayışları tartışıldı.
Elde edilen veriler doğrultusunda tamamlanacak modelin, ne için oluşturulduğu; hayata geçirilmesi durumunda bizleri hangi büyük sıkıntılardan kurtaracağına dair geniş bir özeti aşağıda bulabilirsiniz. Modelin pilot projelere uygulanacak halinin ve paydaşların koordinasyonunun sağlanacağı zirveye doğru çalışmalar tüm hızla devam ederken, katılım sağlayan ve şehrimiz için kafa yoran tüm katılımcılara teşekkürü bir borç biliriz.
Nasıl Bir Model?
Sanayileşme sürecini kaçıran Türkiye, diğer gelişmiş Avrupa Devletlerinin iki yüzyıldan fazla bir zaman önce yapmak zorunda kaldıkları kentsel dönüşüm çalışmalarını günümüz şartlarında gerçekleştirmek zorundadır. Müteahhit ve Ustanın insafına bırakılmış kontrolsüz elle karma beton ve düşük kaliteli çelik ile inşa edilmiş, yalıtımsız milyonlarca yapı, yaşayacağımız büyük depremlerde vatandaşlarımızı yutmak için hazır duruyor. Hele ki imar barışı süreci sonrası depreme bile gerek kalmadan yapıların kendi kendine göçtüğünü üzüntü ile izliyoruz.
Üzerindeki kat sayısı ortalaması düşük olan bölgelerde yüklenici firmaya verilen yüzde ile yeni binalar inşa etmek mümkün iken, nüfusun yoğun olduğu, bu sebeple de deprem riskinin yüksek kabul edildiği bölgelerde parsel bazında yenileme çalışmaları hariç kentsel dönüşüm ve iyileştirme çalışmaları yapılamamaktadır. Şehir merkezine uzak olan bölgelere müteahhitlerin yatırım yapmaya yanaşmaması, ihalelere katılımın azlığı bu bölgelerde dahi daha nitelikli, daha çağdaş yaşam alanlarının yaratılmasının zorunluluğunu gözler önüne sermektir.
Ekonomimizin şu dönemki durumu göz önüne alındığında, ülkeyi krize sokan sebepler arasında sanayinin geliştirilmesi yerine inşaat sektöründe özellikle üst gelir grubuna hitap eden lüks binalara ve AVM türü yapılara ağırlık verilmesinin olduğu da düşünülürse bu çalışmalara alternatif üretilmesi gerekliliği daha net ortaya çıkmaktadır.
Toplumsal kutuplaşmanın böylesine yüksek olduğu bir dönemde böylesine karmaşık bir sorunu çözmeye çalışmanın zor olduğunu hepimiz kabul etmeliyiz, fakat bunun imkânsız olduğunu düşünmek büyük bir hata olacaktır. Hele ki kentlilik bilinci böylesine güçlü bir şehirde, İzmirliyi İzmir’e yatırım yapmaya teşvik edecek bir model yaratmak çok da zor olmayacaktır. Üretilecek pilot projeler ile kentin gelir düzeyi yüksek olan kesiminin dahi yatırım yapması sağlanabilecektir.
Önerdiğimiz çözümlerde organizasyon ve planlama konularının işin uzmanlarına (Müşavir firmalara) bırakıldığı, vatandaşların bir araya gelmelerini sağlayacak teşvik ve kolaylıkların artırılarak, bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (kooperatifleşme) teşkil edilmesi amaçlanmaktadır. Tabi bu çalışmaların yapılabilmesine altlık oluşturacak bazı çalışmaların da yapılması gerekmektedir.
Kentimizin yapı stoku envanterinin bir an evvel hazırlanması, yıkılması gereken ve güçlendirilmesi gereken tüm yapıların bir an evvel belirlenmesi gerekmektedir. Sonrasında yapılacak geniş çaplı sosyoekonomik anket çalışmaları ile şehirde yaşayan vatandaşların aile yapıları ve gelir durumları ile ilgili detaylı verilerin elde edilmesi gerekecektir. Bu anket çalışmaları yapı envanter çalışmaları kapsamında yüz yüze yapılabileceği gibi, geliştirilecek cep telefonu uygulaması sayesinde vatandaşların bireysel olarak yanıtlayabilecekleri şekilde de kolaylaştırılabilir.
Ortaya çıkacak netice bize yapı stokumuzun durumu ile ilgili net verileri sağlayacağı gibi kentsel dönüşüm kapsamında evini yenilemek isteyen vatandaşların da tespit edilmesini sağlayabilecektir. Evi ya da iş yeri depreme dayanıksız vatandaşların bir araya getirilerek yapılarını minimum maliyetle yenileyebilmeleri sağlanmalıdır. Bu konuda verilecek destek ve teşviklerin çeşitlendirilmesi, vatandaşların uzun vadeli borçlanmaya gidebilmeleri ya da ortaya çıkan maliyetin tapuya şerh olarak düşülmesi gibi yöntemler denenmeli ve yapılaşmasını tamamlayan, imar artışı sağlanamayan yerlerde dahi cazip fırsatların ortaya çıkarılması sağlanmalıdır.
Kentsel Dönüşümün sadece depreme dayanıksız yapıların iyileştirilmesi olarak görülmemesi, şehrin ihtiyaçlarına da yanıt verecek şekilde bütüncül olarak planlanması gerekmektedir. Şehrin ulaşım imkânlarının geliştirilebilmesi için yeni raylı sistem güzergâhlarının planlanması, güvenli bisiklet yollarının oluşturulması gibi hedefler plan ve proje çalışmalarında göz ardı edilmemelidir. Geleceğin şehirlerini tasarlaması gereken dönüşüm çalışmaları günü kurtarmaktan öte bir uzak görüşlülük ile ilerlemelidir. An itibariyle sıkışan ya da gelecekte sıkışması beklenen kavşakların iyileştirilmesi, tali yollar ile ana arterlerin rahatlatılması mümkün olabilecektir.
Şehirlerimizde yapılacak kentsel dönüşüm çalışmalarında belediyelerin altyapı, ulaştırma gibi birimleriyle entegre akıllı binaların tasarlanması, enerji verimliliğinin ön plana alınması gerekmektedir. Yağmur sularının toplanarak, zemin kattaki vatandaşın dahi rahatça kullanabileceği ortak alan yeşil çatılarda endemik bitkilerin sulanması sağlanmalı, gri su sistemleriyle kanalizasyon sistemlerimize giden atık yükünün azaltılması gerekmektedir. Dönüşümü sağlanan binaların çöplerini ayrıştırması sağlanmalı ve ekonomiye maksimum verim ile geri kazandırılması gerekmektedir.
Bu ve bunun gibi pek çok yeniliğin Dönüşüm çalışmalarında kullanılması sanayinin bu işte aktif bir rol oynamasını sağlayacak, üretim ve istihdamın artmasına vesile olacaktır. Akıllı şehir ve sürdürülebilirlik kavramını idrak etmiş bir şehir geleceği planlamak ve onu hayata geçirmek adına kentlilerin de desteğini arkasına alabilecektir.
Ada ve alan bazlı kentsel dönüşümün önündeki en büyük engel maliklerin çokluğu ve uzlaşmanın zorluğudur. Ortaya koymaya çalıştığımız modelde Belediyelerin altlık çalışmaları neticesinde seçilen bölgeler, uzmanlığı kentsel dönüşüm olan müşavir firmaların çalışmalarına açılmalıdır. Bakanlık ve Belediye’nin kontrolünde çalışacak firmalar verilecek ada ve alan bazılı imar durumuna göre taslak projelerini hazırlayacaklar. Belediyelere ve Bakanlığa düşecek görev verilebilecek maksimum teşvik ve desteğin sağlanması ve herhangi bir usulsüzlüğün yapılmaması için aktif kontrol mekanizmalarının geliştirilmesi olacaktır.
Müşavirlik Modeli
Müşavirlik modelinde kentsel dönüşüm, bu konuda lisanslandırılmış kuruluşların yönetiminde oluşturulacak çözüm ortaklıkları ile planlanacaktır. Kendi alanında çalışan, şahıs ya da tüzel kişiliğe haiz işletmelerin, yeni bir firma kurmaya ihtiyaç duymadan işi planlamaları ve bunu bir danışmanlık çatısı altında icra etmeleri planlanmaktadır.
Müşavir Firma Bünyesinde Bulunması Düşünülen Disiplinler
- Kentsel Dönüşüm Uzmanı
- Arabulucu Avukat
- Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
- Adalet Bakanlığı Bilirkişisi
- İmza Yetkili Mimar
- İmza Yetkili İnşaat Mühendisi, Makine Mühendisi, Elektrik Mühendisi, Jeoloji Mühendisi, Jeofizik Mühendisi, Çevre Mühendisi
- Proje ve Maliyet Analisti İnşaat Mühendisi
- Harita Mühendisliği Bürosu
- Şehir Plancısı
- Asbest Uzmanı
- Bankacılık Sektörü Kurumsal Yapı Temsilcisi
- Sekreterya
Bugüne kadar müteahhitlerin insafına bırakılmış parsel bazlı kentsel dönüşüm çalışmaları ile sıkışık kent dokusunun daha sıkışık hale gelmesine sebebiyet veren uygulamalar yapılmıştır. Kat artımı sağlanan yerlerde alt yapıda iyileştirme çalışması yapılmaksızın kat sayıları artırılmış, kazanım sağlanamayan yerlerde 1+1 daire tipleri ile daire sayılarında artışa sebebiyet verilmiştir. Bunlar yapılırken sağlıklı bir otopark yönetmeliğinin hayata geçirilemeyişi de otopark alanına sahip olmayan pek çok yeni binanın inşasına sebebiyet vermiştir. Bu durum sokaklarımızı yürünemez, yollarımızı geçilemez ve mahallelerimizi yaşanamaz hale getirmeye başlamıştır. Buna dur demek için bir an evvel ada ve alan bazlı dönüşüm çalışmalarına odaklanmak ve yaşanılabilir bir kenti bütünsel bir yaklaşım ile ele almak gerekmektedir.
6306 Sayılı kanun uyarınca 2/3 oranındaki malikin anlaşması ile birlikte hayata geçirilebilen riskli bina tespit çalışmaları, alan bazlı uygulamalarda, üzerindeki yapıların %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı almaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar da riskli alan olarak belirlenebilmektedir. Maliklerin tamamının uzlaşmasına dayanan mekanizmaların kurulmasındaki zorluk acilen dönüşmesi gereken pek çok alanı çözümsüzlüğe itmekte, bu da afetlere dirençli kentler oluşturulmasının önüne geçmektedir.
Mülkiyet hakkının kutsallığı göz önüne alındığında hiç kimsenin mağdur edilmeyeceği, anlaşmaya yanaşmayan vatandaşları dahi anlaşma yapmaya teşvik edecek modellerin geliştirilmesi hayati önem arz etmektedir. İmar artışı sağlanamayan yerlerde vatandaşların ceplerinden ödemeleri gereken dönüşüm bedellerinin finansal durumu yetersiz vatandaşlar tarafından karşılanamaması büyük bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu gibi durumlarda tüm insanlar için vazgeçilmez olan barınma hakkının tesisi ve korunumu Bakanlığın ve yerel idarelerin yaratıcı çözümlerine ihtiyaç duymaktadır.
Müşavirlik altyapısının kurulması ile birlikte üzerinde çalışma yapılacak ada ve alanların mevcut gayrimenkul değerlemeleri yapılacak ve planlanan projenin maliyeti analist mühendis tarafından detaylı bir şekilde ortaya konacaktır. Projenin tamamlanması ile elde edilecek yapıların gayrimenkul değerlemeleri de yapılarak, ortaya çıkacak yapıların değerleri net olarak ortaya konabilecektir. Sistemde bulunması planlanan arabulucu avukat ve bilirkişiler ile mahkeme süreçlerine gidilmeden uzlaşı yoluyla maliklere seçenekler sunulabilecektir.
Müteahhitlerin sadece hesaplanan maliyet değerlerinin üzerine konacak belirli kâr yüzdeleri ile dâhil olacağı sistemde ortaya çıkacak yeni daireler yatırım ortaklığı modeli ile ev ya da iş yeri sahibi olmak isteyen vatandaşların yatırımına açılacak ve geliştirilen model ile daha uygun fiyat ile bunlara sahip olmaları sağlanabilecektir.
6306 Sayılı kanuna göre anlaşmaya yanaşmayan vatandaşların hakları 2/3 ü sağlayan çoğunluğa açık artırma usulü ile satılmaktadır. Yapılan gayrimenkul değerleme çalışmaları ve bakanlık komisyonlarınca belirlenen değerler maliklerin mağdur olmasının önüne geçse de maliklerin mülkiyet haklarını baki kılacak seçenekler de sunulabilmelidir.
Eski yapı ile yeni yapı arasındaki değer farkı kâr-zarar dengesinde her zaman artı olacaksa da ilk yatırım maliyetinin her malik tarafından karşılanması ne yazık ki mümkün olmayacaktır. Bu gibi durumlarda yenilikçi çözümler ile maliklere uzun vadeli kentsel dönüşüm planlaması seçeneği ya da konut ya da iş yeri takası gibi seçenekler sunulabilecek ve yapısını kentsel dönüşüme sokamayan vatandaşın sürece hazırlanması ya da güçlendirilmiş bir konutta ikamet etmesi sağlanabilecektir.
2016 Yılında yayımlanan Sürdürülebilirlik Performanslı Kentsel Dönüşüm Hakkında Yönetmelik taslağı gündemden düşmüş olmasına rağmen yönetmeliğe yapılan eleştiri ve önerilerin dikkate alınarak ivedilikle yeniden üzerinde çalışılması ve kentsel dönüşüm üzerinde uzmanlaşan kadroların işin planlanması ve hayata geçirilmesinde aktif olarak kullanılması gerekmektedir.
Arabulucu avukat ve bilirkişilerin nezaretinde, Bakanlık ve Belediyelerin sosyal ve ekonomik teşvikleriyle uzlaştırılacak maliklerin haklarının tespiti ve yapılan yeni projeye göre alacakları daireler planlandıktan sonra kalan daireler kentteki vatandaşların kooperatif modeli ile satın alabileceği şekilde planlanacak ve dairelerden elde edilen gelir projenin fonlanmasında kullanılacaktır. Amaç maliklerin ve kooperatif katılımcılarının minimum maliyetle evlerini sistematik bir şekilde yenilemeleri olacaktır.
Bütçesi yüksek olmayan fakat kentsel dönüşüme katılmak isteyen vatandaşların dairelerinin içinde yapılacak imalatlarda kullanılacak malzemeler daha düşük maliyetli modellerden seçilebilir ve maliyetten tasarruf sağlanabilir. İlerleyen zamanda borcu biten malik evinin içinde tadilat yaparak iç mekân kalitesini artırma yoluna gidebilir. Bu tip bir planlama müşavir firmalar için zor olmayacaktır.
Tüm bu faaliyetlerin planlaması, bu işi uzmanlık haline getiren ekiplerin sistematik bir şekilde çalışmasıyla mümkün olacaktır. Sistemi ve sistemi işletecek müşavir firmaları vatandaşlarla daha koordine bir şekilde diyaloga sokmak ve maliklerin de organize bir şekilde kentsel dönüşüm sürecine katılmalarını sağlamak için de yenilikçi bir kooperatif modeli gerekmektedir.
Kooperatif Modeli
Her ne kadar toplumda ön yargı ile yaklaşılacak bir kavram olsa da birlikte üretmenin en sistematik yöntemi olan kooperatifler, kentsel dönüşüme uyarlanarak binalarını yenilemek isteyen ya da depreme dayanıklı bir konuta sahip olmak isteyen vatandaşlar için en uygun yoldur. Birleştirilen parsellerin bir araya getireceği çoğu birbirini tanımayan insanın bir arada iş yapabilmelerini sağlayacak olan tek şey tamamen güvenilir bir mekanizmanın kurulmasıdır.
Adaletin terazisini şaşmaz şekilde dengeli tutmak, hak geçirmeden herkesin hakkını korumak büyük bir ahlaki problemi bünyesinde barındırsa da süreci işletirken avukatların ve bilirkişilerin yakın desteği ile çözümsüzlüklerin önüne geçilmeye çalışılacaktır.
Kooperatifleşme ile ada ve alan bazlı kentsel dönüşüm çalışmalarının parsel bazlı kentsel dönüşüm çalışmalarından daha fazla desteklendiği, kentin dokusunda yapılacak önemli değişikliklere imkân sağlayacak nitelikte ve vatandaşlık, kentlilik bilinci uyandıracak kadar işlevsel olması sağlanmalıdır. Bu konuda hem Bakanlık hem de yerel yönetimler verebilecekleri maksimum katkıyı sağlamak zorundadır.
İnşaatta kullanılacak malzemelerin alınmasında KDV muafiyeti, uzun vadeli borçlanma seçenekleri, hiç parası olmayan vatandaşın tapusuna yapının inşasına harcanan değerin yüzde olarak şerh düşülmesi, ada içinde ticari alanlar üretilerek maliklerin hissedar yapılması gibi radikal destekler ile depreme dayanıksız yapıların bir an evvel dönüşümü sağlanmalıdır.
Ayrıca yağmur suyunu depolayan ve gri su olarak kullanan binaların su faturasında indirim alması, çöpünü ayrıştırarak katı atık bedeli ve çevre temizlik vergisi gibi kalemlerden belirli süreler için muaf tutulması gibi küçük fakat alt alta eklendiğinde bir rakam tutan desteklerin de çeşitlendirilerek uygulanması gerekmektedir.
Her bağımsız bölümün kendi otoparkının olduğu yapıların inşası, otomobili olmayan vatandaşların otopark haklarını Belediye vasıtasıyla kiraya verebildiği sistemlerin ortaya çıkarılması sağlanabilir.
Verilecek kapsamlı desteklere rağmen evini, iş yerini yenileyemeyecek olan maliklerin gelir durumunu yükseltici bir çözüm bulunamadığı takdirde takas yolu ile sağlam bir binaya taşınması sağlanabilir. Dönüştürülecek alanlardaki kentsel dönüşüm desteklerinden yararlanmak isteyen vatandaşlar takas havuzuna evleri koyabilir ve yatırımcı olarak projeye katılabilir hale getirilebilir.
Kentsel Dönüşüm projelerinin ortak özelliği toplu taşıma imkânlarının mükemmelleştirilmesi, adaların ve dolayısıyla yolların oluşturulmasını sağlamak olmalıdır. Düzenlenecek bisiklet ve yürüyüş yolları ile çevreci ulaşım kültürünün yaygınlaştırılması sağlanabilir. Yapılacak çevre düzenlemeleri ile vatandaşlarda kentsel dönüşüme uğramış alanlarda ikamet etme isteği uyandırılmalıdır.
İzmir’in ve Türkiye’nin önündeki zorlu sorunlarla yüzleşmesi ve bunları çözmek için acil bir şekilde harekete geçilmesi gerekmektedir. Şehirlerimizin değerini artıracak dönüşüm çalışmaları ile hem depreme dayanıksız yapıların yenilenmesi, hem de sürdürülebilir ulaşımın önündeki engellerin kaldırılması sağlanabilir. Ortaya çıkacak rekreasyon alanları ve sosyal tesisler ile de kentin daha çağdaş ve yaşanabilir olması sağlanabilir.
Kentsel dönüşüm sorununu çözmenin en önemli adımı başarılı pilot projelerin bir an evvel hayata geçirilerek vatandaşlara sunulması ve depremlere hazır olma bilincinin yaygınlaştırılmasıdır. Konunun tüm muhatapları acilen bir araya gelerek sistematik dönüşümün önünü açmak adına işbirliği yapmalıdır.
İMO İzmir Şubesi
Kentsel Dönüşüm Komisyonu Adına
Hasan ALINÇ
Konu hakkında detaylı bir inceleme için: https://bulten.imoizmir.org/2020/02/kentsel-donusumde-hak-temelli-bir-toplumsal-donusum-modeli-kooperatifcilik/
[ngg src=”galleries” ids=”6″ display=”basic_thumbnail” thumbnail_crop=”0″]