İstinye Üni. Öğr. Üyesi
Covid-19’un Çin’de başlayıp tüm dünyayı kısa sürede etkisi altına alan bir küresel salgına dönüşmesiyle beraber etkileri 1929 Büyük Buhran ve 2008 Küresel Finansal Krizden daha ağır sonuçlar doğuracağı tahmin edilen global bir ekonomik kriz doğurmuştur. Özellikle Çin merkezli global tedarik zincirinin kırılması ve ticaretin neredeyse durma noktasına gelmesi ekonomilerde “ani duruş” meydana getirmiş ve başta ABD, İngiltere ve Fransa olmak üzere gelişmiş ekonomileri oldukça derinden etkilemiştir. Artan işsizlik, düşen hane halkı gelirleri ve daralan ekonomilerle 2020 yılı tüm dünya için küresel bir resesyona dönüşmüştür.
Gelişmekte olan ülkeler kategorisinde olan Türkiye de bu krizden etkilenmiş ve başta turizm, ulaşım, gayrimenkul, perakende, enerji ve otomotiv sektörleri olmak üzere birçok endüstri kolu sıkıntılı bir döneme girmiştir. Aslında Türkiye 2018’de yaşamış olduğu döviz kuru krizi sebebiyle ekonomik krizin etkilerini yavaş yavaş sönümlemeye başladığı bir dönemde bu krizle karşı karşıya kalmıştır. Artan faiz oranları ve yükselen enflasyonla birlikte 2018 krizinden en çok etkilenen sektörlerin başında inşaat ve gayrimenkul gelmekteydi. Özellikle 2018’de konut sektöründe ipotekli satışların ve GYO hisselerindeki yabancı paylarının düşmesi ve dışarıdan gelen yabancı yatırımlarındaki azalma ile birlikte gayrimenkul sektörü sorunlu bir dönem geçirmekteydi. Bu dönemde yabancılara verilen vatandaşlıkla birlikte dışarıdan sermaye girişiyle konut sektörü rahatlatılmaya çalışıldıysa da özellikle Covid-19’un etkilerini hissettiğimiz 2020’nin Nisan ayı itibariyle – duran seyahatlerin de etkisiyle – yabancıya satış da oldukça yavaşlamıştır. Bununla birlikte Covid-19 öncesi 2019 yılının son çeyerğinden itibaren faiz oranlarının düşmeye başlaması etkisini 2020’nin ilk 3 ayında konut satışlarındaki ciddi artışla göstermiştir. Ancak Nisan ve Mayıs aylarında satışlarda %50’leri aşan sert düşüşün etkisi Mayıs sonunda kamu bankalarının faiz indirimiyle birlikte yerini iyimser bir tabloya bırakmış ve Haziran ayında başta ipotekli konut satışları olmak üzere ciddi bir konut satış patlamasını beraberinde getirmiştir. Bu durum konut fiyatlarının da hızla artmasına sebep olmuştur. Ayrıca artan satışlar GYO hisselerinde ciddi bir toparlanma ve yukarı yönlü bir ivmeyi de beraberinde getirmiştir.
Bu çerçevede Covid-19’un Türk gayrimenkul sektörüne 2020 ikinci yarısı itibariyle etkilerini aşağıda yer alan temel başlıklar altında toparlamak mümkündür:
Konut Sektörü
Konut sektörünün Mayıs 2020 itibariyle 211 milyar TL’ye ulaşan kredi hacmi, yeni parasal genişlemeyle beraber sektörü daha da krediye bağımlı hale gelmiştir. GYODER 2020 ilk çeyrek raporuna göre halihazırda konut kredilerinin %57’si üç kamu bankası tarafından verilmiş durumdadır. Düşen faiz oranlarıyla birlikte konut üreticilerinin fiyatlarda artışa gitmesi beraberinde ikinci el daire fiyatlarını da arttırmıştır. Bu durum nihai kullanıcının düşen faiz oranlarından tam anlamıyla faydalanmasının da önüne geçmiştir. Konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş aynı zamanda bir fiyat balonu oluşturma riskini doğurmuştur. Her ne kadar takipteki kredi oranları konut sektöründe %1’in altındaysa da gelmesi muhtemel ikinci Covid dalgasının piyasada oluşturacağı işsizlik oranlarındaki artış ve hane halkı gelirlerindeki olası düşüş dikkate alındığında konut sektöründe fiyat balonu ve takibe düşen kredi eksenli bir kriz yaşama ihtimali kuvvetle muhtemel duruyor. Bunun önüne geçilebilmesi konut finansmanının banka kredilerinden bağımsız modeller kurgulamaktan geçmektedir. Bu çerçevede geçen sene İTÜ Ulusal Gayrimenkul Kongresi’nde sunduğum ve sonrasında daha da geliştirdiğim konut finansman modeli bahse konu finansman sorununa çözüm olabilir. Banka kredilerinden bağımsız ve sürdürülebilir bir model ortaya koymanın temel unsurları geliştirilecek modellerin birikim, ortaklık ve denetime tabi şeffaflık ilkelerini bünyesinde barındırmasıyla mümkün olabilir. Bu çerçevede İslami finansman yaklaşımları arasında yer alan “Azalan Ortaklık” modeliyle “ortaklığı”, Türk gayrimenkul sektörüne 2014 yılında SPK’nın çıkarmış olduğu tebliğle giren “Gayrimenkul Yatırım Fonları” ile “şeffaflığı” ve “Emeklilik Fonları”nı entegre etmesiyle “birikimleri” bünyesinde barındıran yeni konut finansman modeli sayesinde vatandaşlar mevcut gelir seviyelerini esas alarak ödeme vadelerini kendileri belirleyebilecek, banka kredisi kullanmak yerine portföy yönetim şirketlerinin kuracağı Konut Fonu’na doğrudan veya emeklilik sistemi üzerinden ortak olabilecek, finansman maliyeti konut kira değerine bağlı olarak düzenlenebilecek ve her yıl yapılacak değerleme ile konut fonundaki ortaklık payı güncellenerek vatandaşların uygun ve sürdürülebilir bir maliyetle konut sahibi olması sağlanabilecektir. Bu çerçeveden bakıldığında önerdiğim model Covid-19 etkisi sebebiyle sorun yaşaması muhtemel konut sektörünün mevcut ve potansiyel sorunlarına çözüm getirebilecektir. Önermiş olduğum bu model, ülkemizin deprem gerçeği dikkate alındığında kentsel dönüşüm finansmanında da kullanılabilir.
Covid-19 gayrimenkul sektöründe yeni trendleri de beraberinde getirmektedir. Konut daire tipleri, sosyal donatı alanları, müstakil evde yaşama istekleri, evden çalışma sebebiyle gerek oda tipleri gerekse teknolojik altyapı gereksinimleri yeni dönemde konut sektörünün mimari ve yapısal anlamda dönüşmesini tetikleyen temel unsurlar olacaktır.
Ticari Gayrimenkuller
Covid-19’dan en çok etkilenen alanların başında ofis ve alışveriş merkezleri gelmektedir. Düşen cirolar ve ödenemeyen kiralarla birlikte AVM yatırımcılarının gelirleri oldukça düşmüştür. Yeni dönemde alınan tedbirlerle açılan AVM’lerin toplumdaki kaygı yok olana kadar – ki bu kaygının yok olması oldukça uzun zaman da alabilir – eski popülerliğine dönmesi yakın vadede mümkün durmamaktadır. Bu durum AVM’lerin ticari olarak sürdürülebilirliklerini sorgulatmaktadır. Online satışların artmasıyla birlikte şehir dışında kalan AVM’lerin depoya dönüşmesi, şehir içindeki AVM’lerin de gerek taze hava kalitesini sağlama gerekse mümkünse yarı açık konsepte dönüşebilme gibi opsiyonları değerlendirmesi mümkün. AVM’lerin fonksiyonlarında yakın zamanda bir dönüşümün başlayacağını söyleyebiliriz.
Ofis sektörünü de yeni dönemde ciddi sorunlar bekliyor. Covid-19 öncesinde doluluk oranları düşen ofisler yeni dönemde uzaktan çalışmanın da yaygınlaşmasıyla ticari olarak da oldukça etkilenecektir. Büyük firmalar belki tek bir ofiste toplanmak yerine farkı birimlerini çoklu ofislere taşıyacaktır. Bu durum çalışanın işe gidiş gelişinde kaybettiği zamanı da verimli kullanmasına olanak sağlayabilecektir. Bununla birlikte birçok çalışanın haftanın belli günlerini evden çalışarak geçirmesi büyük ofislere olan talebi azaltabilir. Paylaşımlı ofisler, eğer eş zamanlı çalışan sayısında sosyal mesafeyi de koruyan doğru bir modelleme ve taze hava ve hijyen gibi kriterleri sağlayabilmeleri durumunda yeni dönemde daha da öne çıkacaktır.
Turizm ve Lojistik
Turizm yatırımları gayrimenkul sektörünün içerisinde oldukça önemli bir yere sahiptir. Ülkemiz ekonomisine 2019 yılında yaklaşık 35 milyar USD’lik katkı sağlayan turizm sektörü Covid-19’un etkilerini en derinden hisseden sektörlerin başında gelmektedir. Yabancı turist odaklı bir kurguyla yönetilen turizm sektörünün hijyen koşullarına yönelik yapacağı katı düzenlemeyle yerli turizme yönelik bir yapıya dönüşmesi mümkün duruyor. Binlerce kişinin tatil yaptığı tatil köylerinden villa tipi veya butik otellere yönelik bir eğilimin olacağını söylemek mümkün. Turizm sektörünün gidişatı havayolu ulaşımının seyrine bağlı olarak da değişecektir. Ancak sektörün 2020 yılını ciddi kayıpla geçireceğini ve toparlanmanın – eğer yeni bir dalga gelmezse – 2021 yılı yazından önce olmayacağını söylemek mümkün.
Online alışverişler, lojistik sektörüne olan talebi arttıran temel unsur olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu çerçeveden bakıldığında yeni dönemde lojistik sektörüne yatırımların artacağını ve bu alandaki yatırımcıların bir adım önde olacağını söylemek mümkün.
GYO ve GYF’ler
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) ülkemizin gayrimenkul sermaye piyasaları içerisinde önemli iki unsur olarak yer almaktadır. GYO’lar 1995’te ilk tebliğin yayınlanmasından bugüne 27 milyar TL’lik bir büyüklüğe ulaşmışken GYF’ler 2014’ten bugüne 6,5 milyar TL’lik bir fon toplamıştır. Kurumlar vergisinden muafiyet ve SPK’ya tabi olmaları sebebiyle yabancı ve kurumsal yatırımcılar açısından cazip olan GYO ve GYF’ler emeklilik fonlarının yatırım yaptığı yatırım araçları arasında yer alıyor. Yeni dönemde, yukarıda belirtmiş olduğum hususları dikkate alarak yatırım yapan GYO ve GYF’ler, profesyonel fon yönetimine güvenen kurumsal yatırımcıların Türk gayrimenkul sektöründeki ilk yatırım tercihleri olacaktır.